不動産売却の流れ
不動産の売却を何度も経験する人は稀で、「何から始めればいいのか」と不安に感じる売主様も多いと思います。本コラムでは、不動産売却の流れを６つのステップ（仲介６ステップ・買取４ステップ）に分けてわかりやすく解説します。これを読むことで、売主様ご自身が何をすべきか、また不動産会社に任せるべきことは何かを理解でき、不動産売却の全体像を把握することができます。ぜひ参考にしてみてください。
【もくじ】
①売却ご相談・査定依頼（仲介と買取）
最初のステップは、不動産会社への売却相談と価格査定の依頼です。仲介での売却と買取の場合の内容はほぼ同じです。不動産会社は、電話やメールでの問い合わせ内容をもとに、売主から物件の詳細情報をお聞きします。担当者からさまざまな質問をされることがあるため、事前に以下の書類を準備しておくとスムーズに進行できます。相談当日にご用意いただくのが理想的ですが、その場で揃えられなくても問題ありません。
また、不動産売却の相談時に必ず聞かれるのが「売却理由」です。売却理由は、「住み替え」「相続や離婚」「資産の現金化」「住宅ローンの返済が難しい」「管理が大変」などさまざまです。売却理由を明確にしておくことで、不動産会社からより適切な提案を受けやすくなります。
不動産会社は売主から聞きとりした内容をもとに売却予定の不動産の査定を行います。査定方法には大きく分けて以下の二つがあります。
- 1.机上査定（簡易査定）
- 過去の取引事例や市場データをもとに価格を算出します。実際に物件を見に行くことはないため、迅速に結
- 果を知ることができるのがメリットです。ただし、実物を確認しないため、あくまで簡易的な査定です。
- 2.訪問査定（実査定）
不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、室内の状態や設備の劣化状況などを確認したうえで、より正確な - 査定価格を算出します。時間や手間はかかりますが、より信頼性の高い査定結果が得られます。
また、売主ご自身でも事前に相場を把握しておくことが望ましいです。折込チラシやスーモ、アットホームなどのインターネット広告を利用して、近隣の物件の売出価格を確認してみてください。
査定価格について注意すべき点もあります。それは「一番高い査定額を出した不動産会社が良い会社だ」と思わないことです。なかには売主から媒介の依頼を受けるために、あえて高い査定額を提示し、媒介契約後に「価格設定が高すぎて反響が少ない」と値下げを提案するケースもあります。高い査定額に惑わされず、査定の根拠や理由をしっかり説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
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②媒介契約（仲介のみ）
- １.一般媒介契約
- 特徴：複数の不動産会社に同時に依頼可能
メリット：複数の会社に依頼できるため、売却のチャンスが広がります。
デメリット：販売活動の進捗状況を報告してもらえないことが多く、販売活動の状況が見えにくいです。また、他社に先を越されて仲介手数料を得られない可能性もあります。そのため、積極的な販売活動が行われにくい傾向があります。
- ２.専任媒介契約
特徴：売却の仲介を１社に限定
メリット：１社のみに任せるため、積極的な販売活動が期待できます。不動産会社に対してレインズ（物件情報交換のための不動産会社間のネットワークシステム）への登録義務と２週間に１回以上の売主への販売活動報告義務が発生するので、売主は販売活動状況を把握しやすくなります。
デメリット：専任媒介契約期間中は他の業者に販売依頼できない。
- 3.専属専任媒介契約
特徴：売却の仲介を１社に限定（専任媒介よりも制約が厳しい）
メリット：１社のみに任せるため、積極的な販売活動が期待できます。レインズへの登録義務とともに１週間に１回以上の販売活動報告義務があります。
デメリット：専属専任媒介契約期間中は他の業者に販売依頼できず、自分で買主を見つけることもできない。
専任媒介契約も専属専任媒介契約も仲介する不動産会社を１社に限定する契約ですが、大きな違いは、売主が自分で買主を見つけること（自己発見取引）ができるかどうかです。専任媒介契約の場合は自己発見取引が認められており、売主が自分で買主を見つけた場合は不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。一方、専属専任媒介契約ではたとえ売主が自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を仲介に入れて契約しなければならず、その場合でも不動産会社に対し仲介手数料を支払う義務があります。
これら３種類の媒介契約の中で最もオススメなのは「専任媒介契約」です。理由は、１社の不動産会社に連絡窓口を集約できるため、売主にとって負担が軽減される点です。不動産会社にとっても、仲介手数料を得られる可能性が高まり、積極的な販売活動を行いやすくなります。また、自己発見取引が可能なため、売主が自分で買主を見つけても手数料を支払う必要がありません。実際に、媒介契約の中で最も多く選ばれているのは専任媒介契約であり、バランスの良さが理由とされています。３種類の媒介契約の特徴について、下記に表にまとめておきます。
③販売活動（仲介のみ）
媒介契約を締結すると、不動産会社は販売する物件の資料を作成し、物件情報検索サイトや折込チラシ、ダイレクトメールなどを活用して買主を探します。売主の方には、不動産会社から反響状況や売却活動の進捗について定期的に報告があります。内覧希望の購入希望者が見つかると、実際に物件を見学してもらいます。内覧の日程は、売主と購入希望者の都合を聞き、不動産会社が調整して決めます。
実際に物件を見た購入希望者に「住んでみたい」と思ってもらうことが成約につながります。そのためには、売主の方が手間を惜しまずに、物件の清掃や整理整頓を行うことが大切です。
④契約条件の交渉（仲介と買取）
購入希望者が現れると、不動産会社はその希望者の希望価格や引渡し希望日などの条件を記載した購入申込書を売主に提示します。売主は提示された条件を確認し、不動産会社を通じて条件交渉を行います。売出価格での購入を希望している場合は特に問題ありませんが、購入希望者から値下げ交渉があることもあります。そのため、売主はあらかじめ最低売却価格（これ以上値下げできない価格）を決めておき、不動産会社の担当者と情報共有しておくと、交渉をスムーズに進めやすくなります。
また、契約日や引渡し時期や手付金の額など不動産価格以外の条件についても交渉対象となります。不動産会社は双方の譲れない点を考慮しながら条件を調整し、最終的に双方が納得できる条件で合意に至ることを目指します。
なお、直接買取の場合は、売主様は買取不動産会社と直接交渉しますが、こちらも最終的に双方が納得できる条件で合意すれば、売買契約の締結へと進みます。
⑤ご契約（仲介と買取）
いよいよ不動産売買契約の締結となります。契約の日時と場所が決まった段階で、不動産会社から契約当日の流れや契約に必要な持ち物について案内があります。契約は不動産会社の店舗で行います。事前に作成された重要事項説明書と売買契約書の内容を確認し、内容に同意した上で売主。買主それぞれが契約書に署名・捺印を行います。これにより売買契約締結は正式に締結されます。
契約当日には、買主から売主へ手付金を授受するのが一般的です。買主によりますが、手付金の額は、売買価格の5％から10％程度に設定されることが多いです。
また、買主が住宅ローンを利用して購入する場合は、「ローン特約」を契約書に盛り込むことが一般的です。これは買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、売買契約を白紙に戻すことができる規定です。
売買契約書には引渡日（決済日）も記載されます。住宅ローン返済中の不動産を売却する場合は、引渡日に抵当権抹消が必要となるため、金融機関に連絡して抵当権抹消書類の準備期間を確認しておくことが望ましいです。
なお、仲介手数料については、決済日に一括で支払うケースが一般的ですが、不動産会社によっては契約時に仲介手数料の半金を求められる場合もあります。その場合、売主は契約日に仲介手数料の半額を支払い、残りは決済日に支払います。
⑥決済／残代金の受取りと物件お引渡し（仲介と買取）
物件の残代金の支払いと物件のお引渡しを同日に行う手続きのことを「決済」といいます。決済が無事に終了すると不動産売却の取引は完了します。
買主が住宅ローンを利用する場合は、銀行の応接室などで決済を行うことが一般的です。これは振込の確認や登記申請のために、平日の午前中に決済を行うことが多いためです。決済当日は、売主・買主・不動産会社の担当者に加えて、登記の専門家である司法書士も立ち会います。司法書士は、売主・買主から本人確認や登記申請に必要な書類を確認します。その後、買主から売主の銀行口座へ残代金などの振込手続きが行われます。残代金の振込みが確認でき次第、物件の鍵などを買主へ引き渡して不動産売却取引は完了します。また、仲介手数料や司法書士の報酬は決済当日に支払います。
決済当日に必要な書類（権利証や印鑑証明書など）は、事前に不動産会社から案内されます。これらの書類の準備のほかにも、売買契約後から決済当日までに、抵当権抹消の準備や引っ越し、ライフラインの閉栓手続きなど売主が行うことも多くあります。売主は、不動産会社の担当者としっかり確認しながら、円満に取引が完了できるように準備しましょう。
なお、不動産売却で利益が出た場合は「譲渡所得税」がかかります。税金の申告は、翌年の２月16日から３月15日までに確定申告を行う必要があります。
まとめ
不動産の売却は多くの人にとって初めての経験となるため、不安や疑問を感じることも少なくありません。売却の流れを少しでも理解しておくことで不安を軽減できます。また、不動産売却を依頼しても売買契約まで至らなければ費用は発生しませんのでご安心ください。住吉区を中心に、東住吉区、阿倍野区、住之江区の不動産の売却をお考えの売主様は、ぜひお気軽に無料の売却査定やご相談をご利用ください。皆様の不動産売却の第一歩をサポートいたします。